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“京沪永远涨”是一个伪命题

来源: 作者: 人气: 发布时间:2016-09-28
摘要:原标题:“房价会不会跌”是一个伪命题!作者:改革与开放论坛来源:公号“杨国英观察”秋意渐浓,南方的秋雨要如期而至了。“一层秋雨一层凉”,但依旧浇不冷火热的楼市。高处不胜寒,寒意四起,“房价会不会跌?”的疑问再次弥漫江湖,这条命题和“京沪永远

  原标题:“房价会不会跌”是一个伪命题!

  作者:改革与开放论坛 来源:公号“杨国英观察”

  秋意渐浓,南方的秋雨要如期而至了。“一层秋雨一层凉”,但依旧浇不冷火热的楼市。高处不胜寒,寒意四起,“房价会不会跌?”的疑问再次弥漫江湖,这条命题和“京沪永远涨”的逻辑相似,但都是十足的伪命题。

  层层剥茧,论坛君为你分析这一命题“伪”在何处?

  其一,房子早已不是计划时代的纯实物资产,它已演变为带有明显投资属性的类金融资产

  在很多人的脑海中,房子和黄金都被看作是比较完美的实物资产,可以起到很好的保值增值作用,尤其是房子,过去十数年的涨幅大幅领先GDP和人均工资薪酬的增长。不客气的讲,过去十数年,没在一线和二线热点城市买房的人,大概率被拉开了巨大的财富差距。

  那么,房价还会继续涨下去吗?很多人面对高企的房价和限购政策坐不住了,他们坚定看涨,买到房子的欣喜若狂,买不到房子的如丧考妣,甚至频频爆出离婚买房的闹剧。这些行为的背后其实只有一个逻辑:地方政府希望房价涨下去,房价不会跌;或者货币太多了,房价最坚挺。讲的好像是政府希望实体经济萧条似的,讲的好像货币多了股市也该涨似的,没有任何的逻辑!搞不清房价涨跌的根源,所做的投资就是撞大运,跟风从众。结果会好到哪里去呢?

  房子早已不是计划经济时期的纯实物资产,而金融资产的三个最显著特征:收益性、风险性和流动性,在房子这种特殊商品身上体现的很明显。房子收益高、风险低但流动性比较差,尤其是在价格阶段性顶部,房屋变现周期会拉长。

  说的够清楚了,房子是类金融资产的投资品。既然是投资,涨跌正常,问“房价会不会跌?”和谈论“京沪永远涨”都是缺乏逻辑的伪命题。投资有风险,入市需谨慎,懂了吗?

  其二,在中国房子还是一种特殊的投资品,表现为房价的高低取决于依托土地财政和户籍制度下公共服务品的档次差异。

  城市的特征,就是能提供农村所没有的公共服务。城市不动产的价值,来源于所处区位;不同区位的价值,取决于公共服务的水平。公共服务是城市土地价值的唯一来源。中国土地收益的本质,就是通过出售土地未来的增值(70年),为城市公共服务的一次性投资融资。如果把城市政府视作一个企业,那么西方国家城市是通过发行债券融资,中国城市则是通过发行的“股票”融资。

  在中国,居民购买城市的不动产,相当于购买城市的“股票”。这就解释了为什么中国的住宅有如此高的收益率,因为中国住宅的本质就是资本品,除了居住,还可以分红。不仅分享现在公共服务带来的租值,还可以分享未来新增服务带来的附加值。

  一线大城市和区域热点城市因积聚效应,自然地会形成强大向心力。而在我国,诸如教育、医疗等优质公共服务资源又大量向一线城市集中,更进一步增强了这些城市的吸引力。用经济学术语来说,一线城市房价中包含着不小“一线城市经济政治租金”。再叠加上一线城市尤为不足的土地供应,房价焉有不高之理?从这个意义上讲,热点城市房价高涨的背后有相当的合理性。即使房地产调整周期到了,未来经济复苏后,这些地方的房价仍然长期看涨。

  这一轮房价冲刺面临阶段性风险考验

  2016年的经济增速保持平稳,其中火爆的房地产是重要贡献,前8个月地产销售面积同比增长近30%,也带动地产投资增速由负转正。看下图所示,今年的地产销售或已接近历史的顶部,未来面临极大的下行风险。

  从2000-2030年中国各年龄段人口变化来看,老龄化趋势十分明显。25-44岁是消费住房、汽车、家具等耐用品及烟酒饮料、服装和娱乐等快消品的主力人群,该年龄段人口2015年已达到峰值的4.49亿人,之后将长期下行。按照国际发展经验,年轻人口总量见顶之后,住房和汽车的需求增速会显著下降。日本、韩国经验显示,随着25 - 45岁年龄人口的增加,千人新开工住房套数不断攀升,但在25 - 45岁年龄人口见顶之前,千人住房新开工套数就开始回落。

  流动性拐点已现。本轮房价上涨始于2015年,以北上深一线及热点二线城市领涨,其实是彻头彻尾的金融现象,因为房价涨幅与GDP增速无关,而与存款增速高度相关。而在15年,由于政府放松了对金融机构同业存款的监管,允许同业存款在当地发放贷款,导致作为区域金融中心的北上深存款增速出现了爆炸式增长,深圳当年的存款增速高达70%,北京上海也接近50%,但目前北上深的存款增速已经基本归零,意味着流动性拐点已经出现。

  此外,美元年底加息已是大概率事件,美元加息必然对中国现有的货币宽松政策形成巨大的压力,继续宽松的可能性在逐渐降低。宽松的货币环境改变,也会对房价的阶段性走势产生较大影响。

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